Il conduttore non paga l’affitto: come procedere con la diffida e lo sfratto
di Fabiola De Stefano – Avvocato Cassazionista cofondatore di De Stefano & Iacobacci Avvocati
Quando l’inquilino smette di pagare il canone, ogni mese di attesa si traduce in un danno economico diretto per il proprietario. La legge prevede una procedura rapida ma con passaggi precisi da rispettare.
Il primo passo: la diffida ad adempiere
Prima di attivare lo sfratto, è opportuno (anche se non sempre obbligatorio) inviare una diffida formale con termine per il pagamento, che serve sia a sollecitare un rientro spontaneo, sia a documentare in modo certo la morosità in vista del procedimento giudiziale.
Il procedimento di sfratto per morosità
- Si tratta di un procedimento speciale (art. 658 c.p.c.), più rapido rispetto a una causa ordinaria
- Basta un ritardo superiore a 20 giorni sul pagamento di una mensilità, o il mancato pagamento degli oneri accessori superiore a due mensilità, per attivarlo
- Il giudice, all’udienza, può emettere immediatamente l’ordinanza di convalida se il conduttore non si oppone o non compare
Cosa succede se l’inquilino si oppone
Se la morosità viene contestata, il procedimento prosegue con rito ordinario, ma il proprietario può comunque chiedere — e spesso ottenere — un’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile in attesa della decisione finale.
Il recupero dei canoni arretrati
Parallelamente allo sfratto, si può agire per il recupero dei canoni non pagati, anche tramite decreto ingiuntivo, per rendere il credito immediatamente esecutivo.
FAQ
Quanto tempo serve in media per ottenere la convalida? Se l’inquilino non si oppone, l’ordinanza può arrivare già alla prima udienza; i tempi si allungano solo in caso di opposizione.
Posso cambiare la serratura se l’inquilino non paga? Assolutamente no: è un reato (esercizio arbitrario delle proprie ragioni). Va sempre seguita la procedura legale.
Cosa succede se l’inquilino, oltre a non pagare, danneggia l’immobile? I danni possono essere richiesti in aggiunta ai canoni arretrati, nello stesso procedimento o in separata sede.