L‘amministratore di condominio non è esonerato da responsabilità penali nemmeno se l’assemblea dei condomini gli chiede espressamente di non procedere con l’analisi delle acque o con gli adempimenti previsti dalla legge.
Ecco perché:
Obblighi derivanti dalla legge, non dalla volontà dell’assemblea
L’obbligo di garantire la salubrità dell’acqua potabile discende direttamente dal Decreto Legislativo n. 18/2023, che recepisce la direttiva UE 2020/2184.
Gli obblighi sono imposti in capo al “gestore della distribuzione interna”, ossia l’amministratore, che ha una responsabilità diretta e personale, anche di tipo penale, in caso di negligenza o omissione.
Responsabilità penale è personale e non delegabile
In diritto penale vige il principio della personalità della responsabilità penale: un comportamento contrario alla legge non può essere giustificato dal consenso di terzi (in questo caso, i condomini).
Possibili reati in caso di omessa analisi
Se l’acqua risulta contaminata o insalubre e l’amministratore ha omesso i controlli, potrebbe configurarsi, ad esempio:
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- il reato di lesioni personali colpose (art. 590 c.p.), se ci sono danni alla salute,
- l’omessa denuncia di situazioni di pericolo per la salute pubblica,
- violazione di norme in materia di igiene e sicurezza.
I condomini non possono deliberare in contrasto con norme imperative
Una delibera assembleare che imponga all’amministratore di non rispettare la legge è nullo o comunque inefficace, perché contrasta con norme imperative poste a tutela della salute pubblica (art. 1418 c.c.).
In sintesi: L’amministratore è tenuto a eseguire le analisi e gestire il rischio, anche contro la volontà dei condomini.
Una delibera contraria non lo libera da responsabilità e, anzi, potrebbe essere usata contro di lui in caso di problemi. Se i condomini insistono, l’amministratore dovrebbe formalizzare il dissenso e procedere comunque, tutelando sé stesso e i residenti.
A maggio 2014 Sunia-Sicet-Uniat e Confedilizia hanno presentato l’accordo sulla ripartizione delle spese accessorie tra proprietari e inquilini.
ad avviso della Cassazione deve essere cassata la sentenza del giudice del merito che, in una causa diretta ad ottenere il risarcimento danni per una caduta asseritamente provocata dalla presenza di materiale di risulta precipitato dal soffitto e dalle pareti del vano scala condominiale, esclude la sussistenza di nesso causale solo perché non vi erano testi che avessero assistito alle modalità della caduta (il che dipende esclusivamente dal caso), senza scrutinare se a diverse conclusioni potesse in ipotesi pervenirsi sulla scorta dell’apprezzamento di fatti idonei ad ingenerare presunzioni, così consentendo di inferire la ricorrenza del fatto ignoto (causa della caduta) da quello noto (presenza di materiali di risulta) alla luce delle nozioni di fatto comune esperienza, che integrano com’è noto una regola di giudizio.
…Va infatti posto in rilievo, in linea di principio, che la responsabilità del conduttore a norma dell’art. 1591 c.c., per ritardata restituzione dell’immobile locato ha natura contrattuale con la conseguenza che il locatore, in applicazione del principio dettato dall’art. 1218 c.c. deve provare il danno derivatogli dalla ritardata restituzione con l’ulteriore effetto che per il c.d.maggior danno è il locatore a dovere fornire la prova della lesione del suo patrimonio, consistente nel non avere potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato o nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo più vantaggioso o nella perdita di altre analoghe situazioni vantaggiose.