L’amministratore di condominio non è esonerato da responsabilità penali nemmeno se l’assemblea dei condomini gli chiede espressamente di non procedere con l’analisi delle acque o con gli adempimenti previsti dalla legge.

L‘amministratore di condominio non è esonerato da responsabilità penali nemmeno se l’assemblea dei condomini gli chiede espressamente di non procedere con l’analisi delle acque o con gli adempimenti previsti dalla legge.

di Avv. Fabiola De Stefano

Ecco perché:

Obblighi derivanti dalla legge, non dalla volontà dell’assemblea

L’obbligo di garantire la salubrità dell’acqua potabile discende direttamente dal Decreto Legislativo n. 18/2023, che recepisce la direttiva UE 2020/2184.
Gli obblighi sono imposti in capo al “gestore della distribuzione interna”, ossia l’amministratore, che ha una responsabilità diretta e personale, anche di tipo penale, in caso di negligenza o omissione.

Responsabilità penale è personale e non delegabile

In diritto penale vige il principio della personalità della responsabilità penale: un comportamento contrario alla legge non può essere giustificato dal consenso di terzi (in questo caso, i condomini).

Possibili reati in caso di omessa analisi

Se l’acqua risulta contaminata o insalubre e l’amministratore ha omesso i controlli, potrebbe configurarsi, ad esempio:

    • il reato di lesioni personali colpose (art. 590 c.p.), se ci sono danni alla salute,
    • l’omessa denuncia di situazioni di pericolo per la salute pubblica,
    • violazione di norme in materia di igiene e sicurezza.
I condomini non possono deliberare in contrasto con norme imperative

Una delibera assembleare che imponga all’amministratore di non rispettare la legge è nullo o comunque inefficace, perché contrasta con norme imperative poste a tutela della salute pubblica (art. 1418 c.c.).

In sintesi: L’amministratore è tenuto a eseguire le analisi e gestire il rischio, anche contro la volontà dei condomini.

Una delibera contraria non lo libera da responsabilità e, anzi, potrebbe essere usata contro di lui in caso di problemi. Se i condomini insistono, l’amministratore dovrebbe formalizzare il dissenso e procedere comunque, tutelando sé stesso e i residenti.

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Il pagamento dei lavori condominiali spetta al venditore dell’appartamento

E’ obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’edificio è chi era condomino al momento della delibera assembleare ha disposto l’esecuzione dei lavori.

Il fatto che poi abbia venduto l’unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti i lavori può solo impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma sicuramente  non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento.

così deciso dalla Cassazione civile con Ordinanza n. 15547 del 22 giugno 2017

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